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Documentation immobilière

FAUT IL RENÉGOCIER SON PRÊT IMMOBILIER ?

Les taux des prêts immobiliers sont actuellement assez bas. Faut-il pour autant tenter de renégocier son ancien emprunt ?

Le niveau relativement bas des taux d'intérêt constitue une aubaine pour les emprunteurs immobiliers. Mais aussi une source d'agacement pour ceux qui sont déjà propriétaires. Quoi de plus rageant que de rembourser un emprunt souscrit à 5 ou 6% voire plus quand on voit s'afficher des publicités avec des taux à 3% ou 4% !... La solution passe naturellement par la renégociation du prêt.

Vous aurez le choix :

  • Soit de garder des mensualités identiques à celles que vous connaissez, la baisse des taux se traduira donc par une baisse de la durée du crédit. Plus la durée restante de votre emprunt est importante, plus les économies seront significatives.
  • Soit de baisser vos mensualités et ainsi gagner en pouvoir d’achat !

Le vrai poids des intérêts

Rappelons tout d'abord que la mensualité de remboursement d'un prêt classique est composée d'une part des intérêts et d'autre part d'une portion du capital. La part respective des intérêts et du capital varie dans le temps : au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital.

Pour un emprunt de 100 000 euros sur quinze ans à 6,5%, on rembourse chaque mois 871 euros (hors assurances et frais annexes).

En janvier de l'année 5, les parts respectives des intérêts et du capital s'élèvent par exemple à 415 et 455. En janvier de l'année 12, elles s'élèvent à 153 et 717.

Conséquence évidente : plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux sur le plan financier.


Les frais et pénalités

La renégociation entraîne une série de frais et débours qui seront généralement compensés soit par un changement de mensualité ou de durée.

La solution la moins onéreuse consiste naturellement à persuader son banquier de substituer à l'ancien prêt un prêt moins coûteux. Mais rien ne l'oblige à accepter cette demande et la plupart des établissements financiers sont réticents devant ce genre de renégociation.

En cas de refus, vous serez amené à négocier un second prêt qui peut éventuellement intégrer les pénalités et divers frais occasionnés par cette opération. Une étude spécifique est à réaliser si votre plan de financement comporte des prêts du type épargne logement, PTZ…


Les critères de décision

La renégociation du prêt n'est valable financièrement que si deux conditions sont réunies.

  1. Le différentiel de taux entre l'ancien emprunt et le nouveau doit être significatif au moins de 1 à 1, 5 %
  2. La renégociation ne doit pas intervenir trop tard dans l'échéancier de remboursement.

PIÈCES A JOINDRE

Photocopies

  • De l’offre du prêt initial
  • Du décompte de remboursement anticipé fourni par le créancier initial (ou le tableau d’amortissement)
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