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Documentation immobilière

LES GARANTIES RÉELLES

L'hypothèque et la caution sont des garanties prises par la banque qui accorde le crédit immobilier, afin de se protéger d'éventuels impayés. Mais quelle est la solution la plus avantageuse ?


Choisir la garantie la moins onéreuse

La banque fait souscrire une garantie à l'emprunteur pour se rembourser si jamais ce dernier est défaillant. Elle dispose donc d’un droit lui permettra de saisir le bien en cas de défaillance de l’emprunteur. Ces garanties ne portent généralement que sur des biens immobiliers et supportent des frais d’inscription.

Il existe plusieurs types de garanties: l'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle, ou le nantissement.


L'hypothèque classique (ou conventionnelle)

Elle est consentie par le débiteur, en garantie du paiement de la dette. Elle concerne uniquement les biens que le débiteur possède au moment de la prise d’hypothèque.

Elle doit être inscrite à la signature d’un contrat.

EXEMPLE : PRÊT POUR L’ACQUISITION D’UN IMMEUBLE.

L’hypothèque confère des droits au créancier :
  • droit de préférence : il permet à la banque ou à l’établissement financier d’être payé avant les autres créanciers ;
  • droit de suite : le débiteur ne peut pas vendre l’immeuble sans avoir remboursé le créancier. Par contre, celui-ci peut faire saisir l’immeuble même s’il a été revendu à un tiers.

Plusieurs créanciers peuvent bénéficier d’une hypothèque sur un même immeuble. Le rang dépend de la date d’inscription et détermine l’ordre de priorité en cas de vente de l’immeuble.

Avec l'hypothèque, si vous ne remboursez pas votre crédit, la banque peut vendre le bien qui a été hypothéqué aux enchères judiciaires. Seul le notaire est habilité à rédiger et à inscrire l'hypothèque au Bureau des hypothèques. Cela coûte environ 1,5 % de la valeur du bien hypothéqué. Si vous vendez votre bien avant la fin du remboursement du crédit ou moins de deux ans après l'extinction de la dette, le notaire procédera à la mainlevée de l'hypothèque, ce qui occasionne de nouveaux frais (environ 1% du montant du prêt).


Le privilège de prêteur de deniers

Cette garantie, au bénéfice de l’établissement financier, couvre le montant du prêt (limité au prix de vente ou fraction due), les intérêts sur 3 ans et les frais de contrat. L’inscription est obligatoire à la Conservation des Hypothèques, dans les 2 mois suivant la vente ; à défaut ce privilège se transforme en simple hypothèque conventionnelle. Il permet de ne pas avoir à acquitter la taxe de publicité foncière (0,60% du montant du crédit).

Le bénéficiaire de ce privilège est payé avant les autres créanciers hypothécaires.


La caution mutuelle

Pour la caution mutuelle, des organismes spécialisés se portent caution vis-à-vis de la banque, moyennant 1 à 1,3 % du montant emprunté, mais sans frais d'enregistrement lors de l'inscription, ni de mainlevée. La caution est, de plus, gratuite ou à coûts très faibles pour certaines professions, notamment les fonctionnaires. Dans tous les cas, environ 70 % des frais liés à la caution est remboursée en fin de prêt. En matière de garanties, la caution est souvent appréciable, surtout si vous pensez revendre le bien à court ou moyen terme (absence de frais de mainlevée).


Le nantissement

C’est un contrat par lequel le débiteur remet un bien au créancier, en garantie de sa créance.

Il existe deux sortes de nantissement :
  • nantissement avec dépossession : le débiteur est démuni du bien ;
  • nantissement sans dépossession : un titre reconnaissant sa garantie est remis au créancier. L’acte doit faire l’objet d’une inscription officielle.
Le nantissement confère des droits particuliers au créancier bénéficiaire :
  • droit de préférence : le créancier gagiste sera payé avant les autres créanciers, sur la vente du bien mis en garantie ;
  • droit de suite : tant que la créance n’a pas été acquittée, le créancier peut faire valoir son droit si le bien change de main ;
  • droit de rétention : le créancier peut conserver le bien jusqu’au paiement ;
  • droit de réalisation : le créancier peut faire vendre le bien pour se payer sur le prix.
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