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Documentation immobilière

SITUATION DU MÉNAGE / FINANCEMENT HABITAT

A - CLIENT MARIÉS

« Le régime matrimonial est l’ensemble des règles qui régissent les rapports pécuniaires entre les époux vis-à-vis des tiers ».

1 – RÉGIMES COMMUNAUTAIRES

  • Le régime matrimonial légal

    C’est le régime de la communauté de biens : régime qui s’applique automatiquement, du seul fait du mariage sous le terme « communauté réduite aux acquêts » depuis le 01/02/1966.

    • Financement de l’acquisition ou de la construction pour une résidence principale ou locative sous forme de co-emprunteurs.
  • La communauté universelle

    Tout revient au conjoint survivant

    • Financement de l’acquisition ou de la construction pour une résidence principale ou locative sous forme de co-emprunteurs.

2 – RÉGIMES SÉPARATISTES

  • La séparation de biens

    Chaque époux est seul propriétaire de ses biens et de ses revenus. Chacun conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition de son patrimoine et assume seul ses dettes.

    • Compte chèque et prêt au nom de l’emprunteur selon quotités respectives (fraction de l’emprunt) si acquisition en indivision
      • se conformer à l’acte notarié d’acquisition
      • 1 Compte chèque et 1 prêt à chaque emprunteur.
    • Réalisation du ou des prêts et prélèvement des échéances sur le compte ouvert au nom de chaque emprunteur.
  • La participation aux acquêts

    Les époux sont totalement indépendants, comme s’ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens. En revanche, à la dissolution du régime, chacun a le droit de bénéficier de l’enrichissement réalisé par son conjoint au cours du mariage.

    • En matière d’instruction de prêts, procédure identique au régime de séparation de biens.

B – CLIENTS PACSÉS

Pour les couples pacsés et depuis 2007, c'est le régime de la séparation de biens qui s'applique de plein droit. Il est toujours possible d'opter pour un régime de communauté ou d'acheter à deux grâce à l'indivision.

Pour les pacsés, le régime de la séparation de bien s'applique à défaut de convention contraire. Les partenaires peuvent toutefois prévoir d'acheter un bien en indivision, auquel cas ils sont tous les deux propriétaires.

C – CLIENTS NON MARIÉS

Aucun lien juridique entre des concubins

Deux hypothèses peuvent se présenter : soit l'achat est fait au nom des deux concubins, soit le logement est au nom d'un seul des partenaires.

  • 1 - L'achat au nom des deux concubins

    Dans ce cas, les concubins sont considérés comme propriétaires indivis du logement par moitié, sauf si l'acte mentionne une répartition différente.

    • Le financement peut être différent selon règles établies par le notaire

      Attention aux quotités pour les prêts Epargne Logement et l’apport personnel Il n’y a pas de cession de droits entre concubins. Financement possible pour les prêts 0% sous forme d’un prêt avec des co-emprunteurs (si résidence principale des emprunteurs)

    • Dépenses et crédit

      Les deux propriétaires sont solidairement responsables du paiement des charges afférentes (taxe d'habitation, eau, électricité, téléphone, charges de copropriété, taxe foncière, etc.) et des éventuels remboursements d'emprunt, et cela même si l'emprunt n'est souscrit que par l'un des deux intéressés. Pour éviter tout litige, il est donc recommandé de faire figurer dans l'acte d'achat la répartition correspondant à la contribution de chacun.

    • Gestion

      En tant que propriétaires indivis, les concubins doivent prendre toutes les décisions en commun concernant le logement. S'il s'agit d'un appartement en copropriété, par exemple, ils doivent donc d'abord s'accorder pour savoir qui va voter en assemblée générale.

      Pour faciliter la gestion de l'indivision, les concubins peuvent signer, comme tout indivisaire, une convention d'indivision chez un notaire. Cette convention permet de fixer les règles de fonctionnement de l'indivision. Elle peut ainsi prévoir la possibilité pour le survivant d'acquérir la quote-part du défunt en cas de décès ou désigner l'un des concubins comme détenteur des droits de vote en copropriété.

      Cette convention peut être à durée indéterminée ou déterminée (d'une durée maximale de cinq ans, renouvelable par tacite reconduction) A tout moment, l'un des deux concubins peut demander la vente du bien et le partage. En cas de désaccord, le couple devra s'en remettre au tribunal de grande instance qui tranchera.

    • Décès

      En l'absence de convention, le survivant n'a aucun droit sur la quote-part du défunt. Les héritiers de ce dernier pourront donc demander la vente du bien et le partage. Rien n'empêche toutefois les concubins de se léguer, par testament, leurs parts respectives (ou seulement l'usufruit), dans le respect des droits successoraux des héritiers réservataires. Mais les transmissions entre concubins non pacsés sont lourdement taxés : 60% sans aucun abattement... La convention d'indivision peut également prévoir la possibilité pour le survivant d'acquérir la quote-part du défunt. Dans tous les cas, le survivant peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement familial.

    • Séparation

      Si les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement, ils s'en partageront le prix, proportionnellement à leurs quotes-parts respectives. Si l'un des deux veut conserver l'immeuble, il a priorité pour racheter la quote-part de son concubin indivisaire. Les deux partenaires peuvent aussi décider de conserver l'immeuble en indivision. A charge pour celui qui en conserve la disposition de verser une indemnité, fixée d'un commun accord, à celui qui part.

      En cas de désaccord, les deux concubins doivent faire appel au tribunal de grande instance, qui pourra décider la fin de l'indivision ou son maintien pour une durée maximale de deux ans.

      Si les deux concubins ont signé une convention d'indivision à durée déterminée, ils sont liés par les modalités de cet accord jusqu'à son terme. Mais l'une des parties peut toutefois demander le partage immédiat au juge dans certaines circonstances exceptionnelles. Quand la convention est à durée déterminée, le partage peut être demandé à tout moment, sous réserve de ne pas porter atteinte à la valeur du bien.

      REMARQUE : en cas de séparation des concubins, le banquier n’est pas tenu de respecter la « convention » proposée par le notaire, lorsque les contrats de prêts ont été souscrits en qualité de co-emprunteurs (solidarité entre co-emprunteurs).

  • 2 - L'achat au nom d'un seul concubin

    Quand un seul concubin signe l'acte d'acquisition, l'autre n'a aucun droit sur le logement et peut donc être « expulsé » à tout moment, en cas de rupture du concubinage ou par les héritiers après un décès. Dans ce dernier cas, le concubin propriétaire peut éventuellement consentir à son partenaire un contrat de location, ce qui le protégera vis-à-vis des héritiers.

AttentionATTENTION

  • Si le terrain appartient à l’un ou l’autre des concubins en propre (Vous rapprochez d’un notaire)
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