* * L'ACHAT D'UN TERRAIN

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VÉRIFICATIONS PRÉALABLES

  • S’assurer de la constructibilité auprès des services compétents (Direction Départementale de l’Equipement – Marie);
  • vérifier la surface de maison qu’il sera possible d’édifier;
  • faire demander un certificat d’urbanisme, et les certificats relatifs à l’alignement ;
  • vérifier les servitudes, distances à respecter pour la construction, droits des voisins, le cahier des charges d’un lotissement….
  • vérifier les taxes de construction :
    • taxe locale d’équipement
    • taxe pour dépassement du PLD(1), etc…
  • purger éventuellement les droits de préemption (DPU(2) – ZAD(3)) – périmètre sensible;
  • vérifier le raccordement aux réseaux Eau – Gaz – Electricité – tout à l’égout.

LA SIGNATURE DE L’AVANT-CONTRAT

Promesse ou compromis de vente ? Suivant les régions les pratiques diffèrent.

Attention l’avant-contrat vous lie aussi sûrement que la signature de la vente proprement dite. Aussi vaut-il mieux dès cet instant faire appel à un professionnel.

  • La promesse de vente doit être enregistrée dans les dix jours et engage le vendeur unilatéralement pendant une durée qu’il vaut mieux fixer à trois mois au minimum. L’acheteur, lui, peut se dégager ; il verse une somme de 10% environ, correspondant à une indemnité d’immobilisation ; cette somme s’imputera sur le prix de vente.
  • Le compromis de vente est un engagement réciproque qui comporte généralement une condition suspensive en cas de non obtention d’un prêt, d’un permis de construire, d’un certificat d’urbanisme, etc…

L’acquéreur verse un acompte.

Coût d’un compromis de vente : quelques centaines d’euros. Le laps de temps entre la signature d’un avant-contrat et la vente est celui qui va permettre de vérifier s’il pèse des servitudes sur le bien : droits de préemption, hypothèques…

(1) PLD : Plafond Légal de densité

(2) DPU : Droit de Préemption Urbain

(3) ZAD : Zone d’Aménagement Différé

CONSEIL

L’avant-contrat doit comporter :
  • l’indication de la surface du terrain,
  • l’indication du régime fiscal : TVA à la charge de l’acquéreur, en principe, ou du vendeur dans certains cas (lotissements par exemple),
  • les conditions suspensives :
    ex : la délivrance d’un certificat d’urbanisme constructible,
  • l’obtention du permis de construire.

LE PERMIS DE CONSTRUIRE

  • Se renseigner sur l’autorité compétente : Mairie ou Préfecture ou mairie avec avis de la Direction Départementale de l’Equipement.
  • Dossier à adresser à la Mairie. Si la surface à construire est > 170 m², les plans doivent être établis par un architecte.
  • Délai : maximum 2 mois sauf cas particuliers (protection de sites, monuments historiques).
  • Publicité du permis à faire sur le terrain et à la Mairie.
  • Validité : 2 ans à compter de la notification du demandeur

    Le permis est périmé

    • si les travaux de construction n'ont pas commencé dans les 2 ans qui ont suivi la notification du permis ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue,
    • si les travaux sont interrompus pendant plus d’un an.
  • Après la déclaration d’achèvement des travaux, demander à l’autorité compétente la délivrance du certificat de conformité.

FISCALITÉ

POUR L’ACHAT D’UN TERRAIN NU :

En principe, l’acquisition est soumise à la TVA sauf si vous n’avez pas l’intention de faire construire dans un délai de 4 ans :

Droit départemental d’enregistrement

  • Taxe communale
  • Taxe régionale
  • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement.

Le montant du taux de ces droits varie d’un département à l’autre.