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Actualité immobilière

Un loyer trop élevé pèse sur la rentabilité locative

Publié le : 23/3/2014

Louer trop cher nuit à la rentabilité. Tel est, en substance, le message délivré par Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury, chercheurs à l'Edhec Business School, dans une étude récente sur les dysfonctionnements du marché locatif privé.

Les économistes, qui s'appuient sur des chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) pour la période 1996 à 2007, montrent notamment que « quel que soit le type de bien considéré », les bailleurs qui ont fixé « un loyer 10 % ou 20 % au-dessus du loyer de marché » n'obtiennent pas « un rendement moyen supérieur à ceux obtenus avec les loyers de marché ».

Les petites surfaces plus pénalisées

Ainsi, pour une rentabilité de marché de 3,73 % sur la durée considérée, les propriétaires parisiens n'ont obtenu qu'un rendement de 3,69 % s'ils ont loué 10 % plus cher que la moyenne, et de 3,61 % pour un écart de 20 %. Même chose en petite couronne, avec des taux respectifs de 4,32 %, 4,30 et 4,27 %. Les plus pénalisés sont les bailleurs de petites surfaces, « en raison de la plus forte mobilité des ménages concernés », les coûts de déménagement étant plus faibles pour un studio que pour les appartements plus grands.

Et encore, ces chiffres « ne prennent en compte que la relation affichée et le risque de vacance », indiquent les deux auteurs. Or le risque d'impayé de loyer, impossible à modéliser sans « disposer de données supplémentaires sur le locataire », est « potentiellement positivement corrélé avec le loyer au m² ».

Face à ce constat, Gregoir et Maury estiment que la mise en place d'observatoires des loyers et d'une garantie dégressive contre les impayés de loyer peut « permettre de réduire la volatilité des rendements locatifs, et donc de favoriser la construction et la mise en location de logements vacants ». A deux conditions : que les observatoires soient « convenablement dotés » et que la garantie contre les impayés soit « ciblée sur les zones géographiques où le risque est important ». Reste à savoir si les dispositions prises dans le cadre de la loi Alur répondront effectivement à ces préconisations.

Les dysfonctionnements du marché locatif privé et le rôle de la régulation

 

 

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